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土拍規則從1.0到5.0 成都樓市經歷瞭什麼？【和訊房產西南頻道】
2016年12月至2017年初，土拍從1.0時代跨入2.0時代，“熔斷”機制第一次出現在成都土拍舞臺上。2017年，成都土拍持續升級，從土拍2.0一路飆至5.0時代。
隨著土拍的升級，成都房價也是一路飆升。2016年成都主城區均價11602元/平，大成都均價7739元/平，而截至2017年11月成都主城區均價已達14325元/平，大成都均價達10293元/平。從2016至2017年，成都主城區房價上漲24%，大成都房價已上漲33%。
△ 土拍歷史變遷
土拍1.0時代 競價拍賣
在2016年12月28日前，成都土地拍賣規則為競價拍賣，即價高者得。
土拍2.0時代 限價流拍
2016年12月28日，成都土拍首次啟動“熔斷”機制，對每宗土地設定最高限價，當最高競價高於限價時，該宗地拍賣終止。
△成都市國土資源局官網截圖
要點
加價幅度：競買人必須按照規定幅度進行競價，超過該幅度競價作為無效。
土地最高限價：對每宗土地設定最高限價，當最高競價高於限價時，該宗地拍賣終止。
何時公佈最高限價：在拍賣開始前，密封送抵現場，在拍賣結束後公佈。
據搜狐焦點監測，2016年12月28日，共有7宗全部來自主城區的土地參與拍賣，共計712.6畝。而當天實際成交3宗地，分別由綠地和融創競得。其中流拍的武侯、青羊地塊於2017年4月6日成交。
△ 2016年12月28日土地供應及成交情況
土拍3.0時代 最高限價+抽簽競得
2017年4月6日，成都土拍啟動“最高限價+抽簽競得”方式。如果拍賣宗地最高的應價達到限定的熔斷價格後停止應價，並進入抽簽竟得環節，在宗地的最高限價增加一個增價幅度為該宗地的抽簽竟得價格，由現場報名的競買人當場抽簽竟得。
流程
第一步：競地價。當應價達到最高限價後觸發熔斷，轉入第二步。
第二步：抽簽競得。熔斷後進入抽簽竟得環節，在宗地的最高限價增加一個增價幅度為該宗地的抽簽竟得價格，由現場報名的競買人當場抽簽竟得。
據搜狐焦點監測，4月6日，共有8宗全部來自主城區的土地參與拍賣，並全部成交。其中，武侯兩宗地及金牛宗地均熔斷，而武侯區兩地塊成交價高達17160元/平和17200元/平，分別由金茂和東原競得，溢價率超過90%，保持瞭成都土地市場最高成交價記錄。
△ 2017年4月6日土拍成交情況
土拍4.0時代 限價競買+競商業自持比例+抽簽競得
2017年7月18日，成都土拍啟動“限價競買+競商業自持比例+抽簽競得”方式。達到最高限價時，進入競商業物業自持比例階段，在原有商業物業自持比例之上，競拍房企按照每次5%的自持比例舉牌，在競拍自持比例未超過100%由舉牌最高比例竟得;超過100%，則進入抽簽環節。
流程
第一步：競地價。當應價達到最高限價後觸發熔斷，轉入第二步。
第二步：競商業物業自持比例。在原有商業物業自持比例之上，競拍房企按照每次5%的自持比例舉牌，在競拍自持比例未超過100%由舉牌最高比例竟得;達到100%，則進入第三步。
第三步：抽簽競得。競拍自持比例達到100%後進入抽簽竟得環節，由現場報名的競買人當場抽簽竟得。
據搜狐焦點監測，7月18日，共有6宗全部來自主城區的土地參與拍賣，且全部成交，分別由保利、龍湖、中糧、鐵投等品牌開發商競得。其中，龍潭寺、二仙橋和鐵佛地塊均熔斷，鐵投拿下成華區二仙橋地塊，商業自持100%，龍湖拿下武侯區簇錦地塊，商業自持50%。
△ 2017年7月18日土拍成交情況
土拍5.0時代 配建並無償移交定量租賃住房+限價競買+續競配建並無償移交租賃住房比例
在自持商業之後，2017年9月7日，今年主城第三次大規模供地，出現瞭競無償移交租賃住房與競自持商品住房。當應價達到最高限價後觸發熔斷，轉入下一階段，競無償移交/自持租賃房屋面積比例。
競無償移交租賃住房流程
第一步：競地價。當應價達到最高限價後觸發熔斷，轉入第二步。
第二步：競無償移交租賃住房面積比例。無償移交比例從20%開始競爭，無償移交租賃住房面積比例高者拿地。如果無償移交比例達到100%，則第一個報價100%比例者拿地。
競自持商嬰兒送禮推薦品住房流程
第一步：競地價。當應價達到最高限價後觸發熔斷，轉入第二步。
第二步：競自持租賃房屋面積比例。自持比例從20%開始競爭，若達到100%，轉入第三步。
第三步：抽簽競得。當競自持租賃房屋面積比例達到100%時，開始抽簽，中簽者拿地。
8月初發佈的《拍賣土地建設租賃住房管理暫行辦法(送審稿)》規定，“無償移交的租賃住房，單套建築面積控制在60~120平方米范圍內。項目整體成品住宅建設比例須達到100%，並且，租賃住房須與項目內商品住房裝修標準一致，且不低於我市拍賣土地建設租賃住房裝修標準”。而這些無償移交的租賃住房，將由國有住房租賃公司按照機構化、規模化原則進行集中運營管理。
而競得人自持的租賃住房，自宗地出讓年限起始之日起在一定年限內不得銷售或轉讓，首次和單次租期均不得超過5年。同時，自持的租賃住房須與開發項目內其他商品住房同步設計、同步建設、同步竣工。競得人自持租賃住房不得分割抵押，若實施整體轉讓、整體抵押，處置後仍為租賃住房，不得銷售。自持租賃住房約定自持期滿前，不得辦理分戶登記，隻領取一個整體產權證書。
據搜狐焦點監測，9月7日，共有8宗全部來自主城區的土地參與拍賣，且全部成交，分別由德商、金茂、中糧、金隅、業瑞、保利、人居、中房等品牌開發商競得。其中，前6宗地要求無償移交租賃住房，移交面積比例在20~50%范圍內。因此，部分宗地實際樓面價已突破兩萬。後2宗地為人才住房，對戶型設計有一定要求，且商業自持。
△ 2017年9月7日土拍成交情況
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在自持商業之後，2017年9月7日，今年主城第三次大規模供地，出現瞭競無償移交租賃住房與競自持商品住房。當應價達到最高限價後觸發熔斷，轉入下一階段，競無償移交/自持租賃房屋面積比例。
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